פלורידה בעיני משקיע נדלן ישראלי

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


מה הופך את פלורידה לאטרקטיבית בעיני המשקיע הישראלי?

מדינת פלורידה היא מדינה חמה מוקפת חופי ים מרהיבים המושכת אליה הגירה חיובית מהצפון ומהדרום. פנסיונרים מכל רחבי ארצות הברית ובמיוחד ממדינות הצפון הקרות ומקנדה, שרוצים לבלות את שארית חייהם באקלים חם, נוח וקרוב לים. מהגרים ממדינות אמריקה הדרומית, אמריקה התיכונה והקריבים, בעלות אקלים דומה שהם מורגלים בו. הגירה חיובית זו מייצרת ביקוש למגורים. מבטיחה אכלוס מהיר של דירות להשכרה, מבטיחה מכירה מהירה של הנכס כשמתעורר הצורך וזהו נתון חשוב ומשמעותי ביותר למשקיעים בנדל"ן.

משבר המשכנתאות (Sub Prime (2007-8, שפקד את כל ארצות הברית הוריד את רמת החיים של כלל אזרחיה. במשבר זה סבלה כלכלת פלורידה משבר עמוק יותר ממדינות אחרות בארה"ב עקב היותה מדינת תירות. מחירי הבתים ירדו בכ-40% בממוצע. ובאיזורים רבים ירדו המחירים בכ-60% ויותר מערכם והיוו הזדמנות עסקית בלתי רגילה למשקיעים.

נתון נוסף ומשמעותי לדעתי הוא, עצם היותה של פלורידה בחוף המזרחי ולא במרכז ארה"ב או במערבה. המשמעות היא מבחינת פער השעות שמאפשר לנו יותר שעות עבודה מול גורמים רלוונטים לנכסים שלנו. שעה 7 בבקר בחוף המזרחי אצלנו היא שעה  2 בצהרים. זה מאפשר לנו להתנהל מול גורמים רבים בארצות הברית בשעות היום ושעות העבודה שלהם. יום העבודה בפלורידה מסתיים בשעה 5 אחה"צ כאשר השעה אצלנו היא חצות. כלומר, פעילות במקביל בשתי המדינות במרבית שעות הערות שלנו כאו בארץ. לעומת החוף המערבי,  קליפורניה, יום העבודה מתחיל שם כאשר אצלנו השעה היא 6 בערב.  זה והופך את המשימה להתנהל מול גורמים שונים לקשה עד לבלתי אפשרית. לא מעט תקשורת נעשית באמצעות אימייל אבל זה איננו תחליף לשיחות ישירות שנחוצות לעתים קרובות. אם נרצה כמשקיעים, יותר שליטה בנעשה עם הנכסים בארה"ב, עדיף שתהיה לנו יכולת הדברות טלפונית בלתי מוגבלת כמעט.

הדמוגרפיה של פלורידה והשפעתה על התשואה

 

רצועות ההתישבות המרוכזת לאורך החופים

הערים המרכזיות והמאוכלסות ביותר בפלורידה הן: מיאמי (Miami) בדרום, טמפה (Tampa) במזרח וג'קסונוויל (Jacksonville) בצפון. ערים נוספות גדולות הן: פורט לודרדייל (Fort Lauderdale) וווסט פאלם ביץ' (West Palm Beach) במזרח, ואורלנדו (Orlando) במרכז. הגדולה בהם (להפתעת רבים) היא ג'קסונוויל מהפחות ידועות בעולם, על גבול מדינת ג'ורגיה. כאמור, בכל אחת מהערים הנ"ל ובעוד מחוזות בפלורידה ישנם כ-10 שדות תעופה בינלאומיים המאפשרים הגעה נוחה מכל קצות העולם.

מחירי הבתים בדרום פלורידה נמצאים בעליה מתמדת בשנים האחרונות וכיום הם גבוהים מאד בהשוואה לשיא השפל. הכדאיות למשקיעים המחפשים תשואה גבוהה משכירות, הולכת ופוחתת. ניתן היום למצוא הזדמנויות עם תשואה של כ-8%. ככל שעולים צפונה מווסט פאלם ביץ' לכיוון המרכז, מחירי הבתים הולכים ויורדים ובאיזור פורט פירס (Fort Pierce) ניתן למצוא בתים במחירים של כ-60,000$. חלק משמעותי של הפעילות הנדלנית בדרום פלורידה עובר לאיזורים האלה וצפונה עד ג'קסונוויל.

בפלורידה ישנן הרבה מושבות של מבוגרים מגיל 50 ומעלה, לרוב סגורות ומוגנות (מעין קיבוצים). בהן מגרשי גולף מוריקים, בריכות שחיה, ומועדונים המציעים פעילויות מסוגים שונים לחברה הגבוהה וגם לחברה הפחות גבוהה בהתאם למחיר.

מאכלסים אותן גם תושבי פלורידה וגם תושבים ארעיים ממדינות הצפון ומקנדה שמחלקים את חייהם בין שני המקומות. מחצית השנה (בקיץ) בבית הקבע שבצפון ומחצית השנה (חורף) עוברים לפלורידה לחיות ולהתענג על החורף הפלורידיאני הנוח והחמים. כשמגיע הקיץ הם נודדים בהמוניהם חזרה לבתיהם בצפון, מותירים אחריהם תחושת התרוקנות של המושבות.

 

מחירי הנדלן מתחת לקו האפס בקיץ ומעליו בחורף

הנדידה הזו של המוני אזרחים דרומה וצפונה בהתחלף העונות משפיעה ככל הנראה ותורמת לשינויים במחירי הנכסים בשוק הנדלן. הגרף למטה (נלקח מאתר Zillow) מתאר את השינויים במחיר הנכס למכירה בהתאם לחדשי השנה. מכירה בחורף נותנת סיכוים טובים למכירה במחיר גבוה מערכו הממוצע בשוק. מכירה בקיץ נותנת סיכויים למכור את הנכס במחיר נמוך ממחירו הממוצע בשוק, אבל זה לא הגורם היחידי המשפיע על מחיר הנכס וכדאי לשקול את כל הגורמים המשפיעים.

כלכלת פלורידה ומגוון האוכלוסיה

התיירות הינה חלק עיקרי בכלכלת פלורידה והמתיישבים הותיקים מספרים על ההתפתחות המואצת שעברה ועוברת פלורידה מהימים שלפני כ-40 שנה שבהם דרום פלורידה מצפון למיאמי, היתה דלילה ושוממה. בחורף הייתה מתמלאת בתיירים מכל רחבי ארצות הברית ומהעולם ובקיץ היתה מתרוקנת כמעט לחלוטין מתיירים. תחנות דלק, מסעדות, מלונות ועסקים רבים היו נסגרים עד החורף הבא. מספרים על ההתעשרות של המתישבים הראשונים שהשכילו לקנות קרקעות במקום שהיה נידח יחסית, דל אוכלוסיה ועם פעילות כלכלית עונתית. ביניהם יהודים שהתגוררו בשכונות העשירות של במיאמי ביץ. ככל שהתגברה החדירה של אוכלוסיות מהמעמד הנמוך נדדה הקהילה היהודית צפונה ורבים מהם מתגוררים בעיר היוקרתית בוקה רטון, ואחוז גבוה יחסית של יהודים מתגורר במושבות הסגורות..

עיקר האוכלוסיה מרוכז בצפיפות רבה בדרום פלורידה, לאורך רצועת חוף צרה בעומק של כ 15-20 ק"מ מהים (כפי שניתן לראות במפה).  הצפיפות הולכת ומתדלדלת ככל שמצפינים מווסט פאלם ביץ' ומשאירה במרכז (בין רצועות החוף ממזרח וממערב) את "פלורידה הפראית": ביצות מסוכנות, יערות וטבע.

טופוגרפיה והמגבלות שהיא יוצרת על בניה

 

נוף טיפוסי. פלורידה שטוחה מאופק עד אופק

פלורידה היא מדינה שטוחה, בגובה של מטרים בודדים מעל פני הים, לכל אורכה ורוחבה עד צפונה לג'קסונוויל אין הרים ואף לא גבעות. חפירה בעומק של מעל מטר תגרום לחלחול מים ותמלא את תחתית הבור ולכן הבתים בפלורידה ללא מרתפים (Basement).

רק כשעולים על הגשרים הגבוהים ניתן להשקיף מעט למרחקים. הבניה, רובה ככולה בניה נמוכה, לרוב בתים פרטיים עם כחצי דונם אדמה. מעט  בתים בני 2-4 קומות ובעיקר במושבות של גילאי 50 ומעלה וברצועת החוף היקרה.

מגדלי דירות, משרדים ומלונות יש רק במרכזי הערים הגדולות ולרוב על החוף. עקב מבנה הקרקע והגובה הנמוך מעל פני הים, נבנים הבתים הפרטיים לרוב על גבי משטח בטון יצוק (SLAB) על פני האדמה.  בדרום פלורידה הבניה היא בעיקר באבן (בלוקים) וברחבי פלורידה, כמו בשאר המדינות בארצות הברית הבניה היא מעץ ומחומרים זולים. מרבית מחירי הקרקע באיזורים העירוניים נע בין 5,000$ או ל-50,000$  באיזורים שמעניינים אותנו כמשכירי דירות ומשקיעים, ויש גם יותר . המחירים יכולים להגיע גם למאות אלפי דולרים ככל שמתקרבים לים ולאיזורי היוקרה. אבל למשקיע ישראלי ממוצע מומלץ לקנות בית מוכן ולא לבנות.

דלג לתוכן