איך לנהל נכסים מרחוק ללא חברת ניהול (פרקטיקה)

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


איך לנהל נכסים מרחוק ללא חברת ניהול? (פרקטיקה)

נבחן מספר מצבים ונתמודד איתם:

מצב מספר 1- המזגן התקלקל וצריך תיקון או החלפה- אתה מודיע לחברת הניהול שאתה תטפל בזה. עלות החלפת מזגן לחדש, פנימי וחיצוני כ-3,500$. יתכן שכבר מונחת לפניהם הצעת מחיר לתיקון או החלפה. ויהיה עם מה להשוות. אתה מודע להם שאתה מעוניין להביא בעצמך (בפירוש לא דרכם) הצעות מחיר נוספות. אתה מסביר שלקחת קורסים בנדלן ואתה מעוניין לתרגל את זה, (או כל הסבר מניח את הדעת). אתה צריך מהם את השם ומספר הטלפון של הדייר לתיאום ביקור.

אפשרות אחת, להרשם לאתר שנקרא HomeAdviser הוא מקשר אותך לבעלי מקצוע מכל סוג מפנה אליך מספר אנשים/חברות שמהם אתה יכול לקבל הצעת מחיר. אפשרות נוספת. להכנס ל-YP, דפי זהב האמריקאי ולחפש HVAC repairs, אפשר גם לחפש בגוגל וגם ב- Google Map לפי העיר או המיקוד (Zip code)  ולמצוא טכנאי מזגנים קרוב למיקום הנכס. כל עוד יש אפשרויות אחרות עדיף לא לחפש בעלי מקצוע ב- Craiglist, זהו מעין יד2 הישראלי. אמנם בעלי מקצוע מפרסמים שם כמו בכל אתר אחר אבל אין שם מסגרת גג כמו YP או HomeAdviser שיכולים במידה כזו או אחרת לקבל משוב ותלונות מלקוחות ולמנוע פירסום של נוכלים. מאתר Craiglist  עלולים להגיע כל מיני עבריינים, ואפילו מסוכנים מאד שהמטרה שלהם היא אחת. למצוא "פירצה" שדרכה יוכלו להונות אותך וזה יכול לכלול גם פגיעה פיסית במי שעומד בדרכם. אתה פונה למספר אנשים ומבקש ומבקש הצעות מחיר כמו שמקובל, מברר כמובן מי היצרן של המזגן ולפי המחיר שמציעים להחליט.  אפשר לחסוך 1000$ ויותר בדרך זו.

השירות הוא עבור הדייר ויש לדייר עניין שהתוצאה תהיה מוצלח לכן אתה יכול לבקש ממנו תמונות של הבעיה במידה שאפשר לראות בתמונות. אפשר גם לבקש ממנו  שישים לב לעבודת הטכנאי וידווח לך על ההתרשמות שלו. מהטכנאי אתה מבקש תיאור התקלה בלווי תמונות גם לפני וגם אחרי התיקון.

מצב מספר-2 – בד"כ תקלות של עד כ-250$ חברת הניהול תדאג לתיקון בלי לדווח לך. ברגע שאתה מקבל הודעה שהדייר מתלונן על בעיה כלשהי: נזילת מים, חשמל, שבר כלשהו, וכו', אתה מודיע שאתה רוצה להתמודד עם הבעיה.

אתה פועל כמו במצב מספר-1 בהבדל אחד. אתה פונה לדייר ומברר אם הוא יודע לתקן דברים בעצמו Handyman. אם זה לא העיסוק הקבוע שלו אבל הוא יודע להתמודד עם הבעיה, הוא ישמח לעשות את העבודה תמורת סכום פעוט. צריך רק לוודא שהוא מסוגל לעבוד עם טלפון חכם ושהוא יכול לשלוח לך תמונות "לפני ואחרי". הוא יכול גם לשוחח אתך באפליקצייה של וידיאו כגון Whatsapp ואחרות ולהראות לך את הבעיה ואת תוצאות התיקון ב-Live.

אם הוא אכן Handyman אבל דווקא את הבעיה הזו איננו יודע לפתור. בין אם זה מצריך חשמלאי או איסטלטור או כל בעיה אחרת? א. הוא עשוי למצוא לך מישהו זול. ב. אתה יכול להמשיך במסלול של בעיה מספר אחת ולבקש הצעות מחיר מבעלי מקצוע שתמצא.

אתה שומר כמובן את הטלפון של הדייר עם הערה לגבי הדברים שהוא יודע לפתור, ואתה יכול לנצל אותו במקרים אחרים גם בנכס הזה וגם בנכסים אחרים באותו האיזור. וכך אתה צובר לך בהדרגה רשימת בעלי מקצוע ותיקונצ'קים. ככל שהרשימה גדלה, כך יהיו לך אלטרנטיבות למקרה שמישהו מהם יחליט שהוא רוצה סכומים גדולים מדי, ולא להיות שבוי בידי אחד מהם.

מצב מספר 3:- אחת הנכסים שלך שמנוהל ע"י חברת ניהול מתפנה מדייר וצריך להכניס דייר חדש.

אתה מסביר לאיש הקשר שלך שלקחת מספר קורסים בנדלן ואתה מעוניין לתרגל ולהתאמן. אתה מעוניין לפרסם בכוחות עצמך, לראיין ולבדוק את המועמדים והחברה תמשיך לנהל את הנכס כרגיל. יש להניח שהם יסכימו לתת לך תמיכה היכן שצריך כגון: הצגת הבית בפני המעוניינים.

פעולות לביצוע:

  1. פרסום ב- Zillow. פרסום שעובר אוטומטית ל-2 אתרים נוספים. Trulia ו- Hotpads. מתוך Zillow יש קישור לפרסום נוסף ב C

    מחשב וטלפון וכוס קפה בבית בישראל. זה מה שצריך כדי לנהל בתים פרטיים בארצות הברית

    raiglist (שזה סוג של יד2 אמריקאי). וודא ששמך ופרטי ההתקשרות אליך רשומים גם בתיאור הנכס..

  2. פרסום ע"י שלט גינה "להשכרה" בחזית הנכס עם שמך ומספר הטלפון שלך. חייב להיות מספר אמריקאי שמחייג לטלפון שלך בארץ. שלטי גינה אפשר לקנות בכמה דולרים באופיס דיפו בארה"ב.
  3. להתקשר – section 8 באותו מחוז של הנכס. להסביר שאתה בעל נכס שמעוניין לרשום אותו בתכנית להשכרה, ואתה מבקש שישלחו לך באימייל את הטפסים הדרושים כי האתר חסום לגולשים מחוץ לארה"ב. אתה ממלא את הפרטים שלך ואת פרטי הנכס לפי ההנחיות המצורפות  ושולח חזרה באימייל.
  4. רוב הפונים ישאלו מה הן הדרישות שלך. דבר בביטחון,הצג את הנכס וציין את מספר החדרים וחדרי השירותים, את מחיר השכירות ואת סכום הפיקדון. עלולים לשאול אותך למה הפיקדון כל כך גבוה. אתה יכול להסביר בפשטות שסבלת נזקים רבים מדי מדיירים שהסתלקו והשאירו נזק רב אחריהם. הדרישות שלך הן:

א) מלוי שאלון בקשה Application form.

ב) מלוי טופס בדיקת רקע אישי Background check.

ג) פיקדון (Deposit) של שכ"ד וחצי. אם שכ"ד הוא 1000$ לחודש, הפיקדון הוא 1500$, והתשלום הראשון הוא 2500$. מי שלא יכול לעמוד בסכום הזה יפרוש בשיחה הראשונה וחסכת זמן וכאב ראש.

ד) משהסכים המרואיין לתנאים אתה ממשיך ומבקש לשאול אותך מספר שאלות מקדימות. כשהמטרה היא גישוש ראשוני להכרת המועמד.

בכמה אנשים מדובר?

כמה זמן הם רוצים לשהות בדירה.

מהי ההכנסה החודשית?

למה הם עוברים דירה?

לציין שהשכירות לא כוללת בעלי חיים. בעיקר בנכס שיש בו שטיחים.

לקחת שם ואימייל ולתת את מספר הטלפון של נציג החברה שיראה את הנכס.

  1. המועמד ממלא את הטפסים ששלח לו ומחזיר לך חתומים בליווי אסמכתאות על ההכנסה והמסמכים הדרושים.
  2. אתה שולח חוזה חתום על ידך והמועמד מחזיר אותו חתום. רצוי שהחוזה יתחיל ב ביום הראשון לכל חודש ואם הכניסה היא באמצע החודש אז לקזז בתשלום הראשון את הימים הראשונים.
  3. אחרי הפקדת הכסף בחשבון הבנק אפשר למסור את המפתחות.
  4. דבר אחרון, לבדוק אם הדייר handyman, תיקונצ'יק, ומה הוא יודע לעשות. ואם זו דיירת, האם בן זוגה או מישהו בקרבה אליה יודע לעשות תיקונים קטנים והוסףן את הפרטים האלה בהערות אנשי הקשר. הם יוכלו לעשות עבודות ותיקונים במחיר מאד מאד נמוך אפילו סמלי. גם בנכס הנוכחי וגם באחרים.

איך עובדים עם דיירים של Section 8?

מי שזכאי לתמיכה של המדינה והתקבל. מקבל שובר (Voucher) של כ 20 עמודים. את זה הוא מוסר לך. ואם הוא מתקשה בנושא של הדפסה סריקה ומשלוח, אפשר להפנות אותו ל-Office Depot או Staples שיכולים לעשות עבורו את השירות הזה כולל משלוח אליך באימייל, תמורת סכום קטן או אפשר להיעזר בממונה עליו ב section 8 שישלח אליך את השובר. הדייר יכול לקבל תמיכה בגובה שכ"ד מלא או חלק ממנו ואת היתר הוא משלים. אסור לגבות מהדייר יותר מה שמצויין בשובר. יש דיירים שירצו לגור בשכירות יותר גבוהה ויציעו לך להשלים את הפער אבל אם זה יתגלה, לא תוכל לעבוד עם Section 8 יותר. אחת לשנה אפשר להגיש בקשה בכתב להעלאת השכ"ד ב 2-3%.

כמה כללים לצבירת אנשי קשר ואנשי מקצוע שיעבדו בשבילך ובזול.

  1. לשמור כל דייר ברשימת אנשי הקשר, כאשר תחת השם (או בהערות) יופיע ציון שהוא דייר, כתובת הנכס, מה הוא יודע לעשות, וכמובן מס. טלפון ואימייל שלו.
  2. כל נכס לשמור את הכתובת כאיש קשר, תחת השם (או בהערות) לרשום את שם חברת הביטוח ופרטים נוספים שיקלו עליך את ניהול הנכס. אפשר להוסיף תיקונים והחלפת מכשירי חשמל שנעשו בנכס.
  3. להכניס לאנשי הקשר את שם העיר או המחוז של הנכסים, מספרי טלפון של חברת החשמל, ראשות המים, מחלקת הגביה של מיסי עיריה, וכו'.
  4. לשמור באנשי הקשר כל חברה או אדם שעשה עבורך עבודה תוך ציון המומחיות או Handyman לדברים כללים. עם הזמן תלמד לסנן, לסדר עדיפויות, ולשמור חלופות למקרה שצריך. לא פעם קורה שאדם שעשה עבורך עבודה בזול מתחיל להרגיש שאתה תלוי בו וכדאי מידי פעם ובהתאם למצב, להדגיש שאתה לוקח הצעות מחיר מאנשים שונים. מידי פעם להסביר שהנכסים מנוהלים ע"י חברת ניהול ואם העבודה איננה זולה אין לך טעם לטרוח ולהביא מישהו אחר אם הוא לוקח לך מחיר מלא, ועדיף לך להחזיר את השליטה לחברת הניהול.

מה החיסכון בניהול עצמי של הנכס?

יש חברות ניהול שלא מעסיקות עובדים קבועים בשכר אלא מעסיקות קבלני משנה שזה מייקר את ההוצאות. יש חברות ניהול שמעסיקות עובדים עם תשלום לפי שעת עבודה (כ-10$ לשעה). אלו חברות שיכולות להגיע לחיסכון בהוצאות תפעול אך הן לעולם לא יגלגלו את  מלא החיסכון אל הלקוח. ראשית משום שהם צריכים להעסיק מישהו שיפקח על העובדים וצריך לשלם לו. שנית הם ירצו לממש עבור עצמם את החיסכון הזה ואולי בזכות זה לא יחייבו את בעל הנכס בהוצאות סרק.   חברות ניהול נוהגות לעתים קרובות לפעול באופן שמגדיל את רווחיהן על חשבון טובת הלקוח.  ע"י אכלוס הנכס בשוכרים לא טובים הם מרוויחים מכמה היבטים של ניהול הנכס.

  1. חודש שכירות ראשון מופקד לחשבון שלכם ולא של חברת הניהול.
  2. 10% עמלת ניהול נשאר אצלכם בחשבון הבנק. ולמי שיש מספר נכסים חוסך המון כסף.
  3. אתם אחראים על מציאת דייר, הכנסתם דייר איכותי לתקופה ארוכה? חסכתם כל שנה לפחות חדשיים שכירות: חודש אחד לפרסום, ראיונות, הצגת הנכס, ואיתור דייר מתאים. ועוד שכ"ד לחודש הראשון (כל שנה או פחות) שאמור לעבור לחברת הניהול.
  4. גביתם פיקדון גבוה? יש לכם דייר עם מוטיבציה לסיים טוב את תקופת השכירות ולא לגרום נזקים ולקבל את הפיקדון חזרה ואם בכל זאת נעלם או גרם נזק? יש לכם פיקדון של חודש וחצי שכ"ד לכיסוי רוב אם לא כל ההוצאות.
  5. שוכר בעייתי שלא שילם את השכ"ד, עלול להשאר עד לקבלת פסיקת שופט. אתם יכולים ע"י "התראת 3 ימים" לגרום לו לצאת מיידית. חברת הניהול עלולה להתמהמה יותר מדי זמן, להביא לכך לרק פסיקת שופט תוציא אותו (מהלך של כחודש ימים) ותצטרכו לשלם לחברת הניהול על הטרחה הזו.
  6. הכנסתם דייר איכותי למספר שנים, חסכתם את הוצאות הנקיון והכנת הנכס בין דייר לדייר, לקראת הדייר החדש.
  7. דייר אחר בתשלום? קנס האיחור ישולמו לכם ולא לחברת הניהול..
  8. יש חברות ניהול שנוהגות לגבות 10% מקבלני המשנה ולנפח את החשבוניות על חשבונכם.
  9. הפעלתם תיקונצ'יקים ועובדים אחרים בעצמכם. חסכתם את התשלום לקבלני משנה יקרים.
דלג לתוכן