איך לנהל נכסים מרחוק ללא חברת ניהול? (הסבר)

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


לנהל נכסים מרחוק ללא חברת ניהול?

בד"כ מי שאיננו תושב ארצות הברית, או שהנכסים שלו מרוחקים ממקום מגוריו, יתקשה בניהול הנכס בעצמו ויזדקק לעזרה של חברת ניהול. חברה שתדאג להכניס דיירים, לגבות את הכסף מהם. תדאג לטפל בתיקונים ותקלות בנכס וגם לדאוג להוציא דייר שלא משלם ועוד.

מצד שני העזרה של חברה כזו כרוכה בעלויות לא מועטות. יש עמלה קבועה כאחוז מגובה השכירות. יש עמלה על הכנסת דייר חדש ויש את ההוצאות החד פעמיות והקבועות שלרוב לבעל הנכס אין מושג מה קורה, מה טופל, איך טופל והאם אפשר היה לעשות יותר טוב.

הבה נבחן איך מתנהל אזרח ישראלי עסוק, שהנכס שלו נמצא בעיר הסמוכה ויש לו תקלה כלשהיא בנכס?

  • הדייר מדווח לבעל הנכס על ברז מקולקל או נזילה כלשהיא (למשל), ושולח 2-3 תמונות להמחשה.
  • בעל הנכס מתקשר לשרברבים לקבל הצעות מחיר (או מבקש מהדייר לעשות את זה).
  • מגיעים 2-3 שרברבים ומגישים הצעות מחיר.
  • בעל הנכס לוקח את אחד השרברבים,  מקבל מספר תמונות על השלמת העבודה ומשלם בכרטיס אשראי באמצעות הטלפון.
  • הבעיה נפתרה, הדייר מרוצה ובעל הנכס לא היה צריך לבזבז זמן ולהטריח את עצמו לא אל הנכס ולא אל השרברב.

באותה שיטה אפשר לעבוד גם עם נכסים בארצות הברית. נכון שזה לא פשוט בהתחלה, ויש חששות שבארץ הן מוצדקות כמו למשל: איך אכניס דייר חדש לנכס בלי שראיתי או בדקתי אותו? החוקים בארה"ב שונים ומקלים במידה רבה מאד על בעל הנכס.  זה מצריך השקעה של זמן ולימוד, וזה גם לא חייב להיות בבת אחת. אפשר  להתחיל עם חברת ניהול ולאט לאט להתחיל לקחת לידיים טיפול בבעיות הניהול בהדרגה. וללכת מהקל אל הכבד.

למשל תשלומים שנתיים, חד פעמיים כגון: תשלומי ביטוח הנכס ומסי עיריה. להתחיל להכיר את העבודה מול גופים מסודרים בחו"ל שפועלים פחות או יותר כמו בארץ. אפשר בהדרגה להוסיף עוד ועוד אלמנטים של ניהול, עד שלפתע אתה מבין שאתה לא צריך את חברת הניהול, ולא צריך לשלם עמלת ניהול, ולא צריך לשלם את דמי השכירות של החודש הראשון בקליטת דייר חדש, ואתה יכול לפרסם בחינם את הנכס להשכרה, ולראיין את המועמדים ולבדוק את הרקורד הפלילי, הכלכלי וההתנהגותי של המועמדים כדיירים וגם להבטיח את תשלומי השכירות. נשמע דמיוני? נכון, אבל אפשרי. בעל הנכס הופך להיות אדון לעצמו ובלתי תלוי בחברות ניהול שאוכלות לו את הכסף. וגם אם לא יגיע לניהול עצמי מלא, יבין הרבה יותר טוב מה עושים עם נכס שלו בחו"ל, איך מנהלים אותו והאם עושים את המיטב למענו. הכלים שדרושים לנו להתחיל הם:

שיחות חינם לארה"ב.

שליטה טובה באנגלית.

חשבון בנק בארה"ב.

ועדיף שהנכסים יהיו במדינות מזרח ארה"ב.- בגלל הפרשי השעות. ככל שהמדינה נמצאת מערבה יהיו לנו פחות שעות יום לעבודה מול ארצות הברית.

ומה עם תיקונים? ומה אם הדייר לא משלם? ומי מראה את הבית למועמדים? איך זה אפשרי?

ובכן לאט לאט, צעד צעד..

כדי להבין את הרעיון המרכזי בכל תחום ועניין, נצטרך לעתים לעשות הכללות כדי לא להאריך ולשעמם בפרטים מיותרים שלא תורמים להבנת העניין העיקרי. ובהמשך נעבור לדוגמאות קונקרטיות והתייחסות למקרים פרטיים ולהסברים יותר מפורטים.

בהכללה אפשר לומר שמשקיעי נדל"ן מניב רוכשים בתים באיזורים בהם רוב הדיירים חיים ברמה בינונית ומטה, כי התשואה באיזורים האלה יותר גבוהה, וזה נכון בכל העולם. תרבות החיסכון איננה מפותחת באוכלוסיות כאלה ובכלל זה ארה"ב. שוכרים טובים ואחראים יחפשו לשכור בית במחיר שמותיר להם מעט הכנסה פנויה מעבר להוצאות השוטפות. הם בד״כ ישכרו לתקופות ארוכות ויסיימו את תקופת השכירות בצורה סבירה. אולם יש הרבה שוכרים שאינם שקולים ואינם מחושבים וכל אירוע שכרוך בהוצאה מעבר להוצאה השוטפת יגרום להם להפסיק לשלם את  השכ"ד. ולכן אנחנו נשאף לסנן ולדחות דיירים מסוג זה.

אז איך עושים את זה?

הבה נכיר מספר מושגים שימושיים בפרקטיקה ואיך להתמודד עם בעיות הקשורות להם.

    • מינוס בחשבון הבנק– לא קיים דבר כזה בארה"ב. המשמעות מבחינת בעל-הבית (Landlord) היא שאיננו יכול להסתמך על קבלת המחאות דחויות או המחאת ביטחון ואין מה לצפות שהבנק יכבד אותן במקרה של בעיות עם הדייר. האפשרות היחידה היא לגבות פיקדון במזומן מראש, כדי שיכסה לפחות את החודש האחרון למקרה  שהשוכר (Tenant) נוטש בלי לשלם.
    • פיקדון (deposit, security)- זהו סכום חד פעמי במזומן שהמשכיר (Landlord) גובה מהשוכר     (Tenant) ביחד עם תשלום חודש ראשון על מנת להבטיח את תשלומי השכ"ד ואו כיסוי נזקים אפשריים שבאחריות השוכר. אם הכל עובר בשלום, המשכיר יחזיר בסוף תקופת השכירות את הפיקדון. סכום הפיקדון נע בין 1-2 שכ"ד חדשי בנוסף לשכ"ד חודש ראשון. (הפיקדון אמור להיות בחשבון נפרד שאיננו נושא ריבית). אני ממליץ על פיקדון של 1.5 שכ"ד חדשי.
    • תשלום ראשון-   תשלום ראשון יהיה שכ"ד חדשי + פיקדון. רוב חברות הניהול גובות כפיקדון 1 שכ"ד חדשי נוסף. אם שכ"ד חדשי הוא 1,000$ והפיקדון 1,000$ התשלום הראשון יהיה 2,000$. אם הפיקדון הוא 2 שכ"ד אז התשלום הראשון יהיה 3,000$. את המספרים האלה צריך לציין במפורש לפני ההתקשרות, כדי למנוע אי הבנות ולמנוע בזבוז זמן על מי שמלכתחילה אינו מסוגל לעמוד בזה.  ככל שרמת החיים של האוכלוסיה באיזור היא נמוכה כך יותר קשה להגדיל את הפיקדון מעבר לשכ"ד חדשי. לעתים ההכנסה שלהם כל כך נמוכה שאין להם אפשרות לשלם את הפיקדון. ככל שרמת החיים יותר גבוהה, נשאר להם יותר ויותר כסף פנוי בסוף החודש והם יכולים להרשות לעצמם פיקדון יותר גבוה.
  • דייר מומלץ – דייר שההכנסה החודשית שלו היא לפחות פי 3 מהשכ"ד. ומסוגל לשלם פיקדון בגובה פי 1.5 משכר הדירה. וכמובן שעובר גם את תהליכי הסינון והבדיקה שנתייחס אליהם בהמשך.
      • הכנסה חדשית- לפחות פי 3 מהשכ"ד החדשי.  דייר שמגיש מועמדות וההכנסה שלו פחותה מ3 חדשי שכירות הוא לרוב דייר שיתגלה כבעייתי, כי סביר להניח שידע מראש שהשכ"ד גבוה מדי עבורו, אבל לא אכפת לו, הוא רוצה מגורים יותר טובים והוא מכיר כל מיני טריקים להתחמקות מתשלום. די מהר הוא יכנס למחסור במזומנים ולא ישלם שכירות, יתרץ תירוצים ויספר "סיפורי סבתא" או יסתלק בלי להודיע, משאיר אחריו נזקים וזוהמה בכל מקום, ונצטרך לבזבז זמן, אנרגיה וכסף כדי למצוא דייר חדש. אנחנו רוצים דיירים שמשלמים ומתמידים לאורך שנים.
      • פיקדון פי 1.5 מהשכירות– זוהי מסננת די טובה לדיירים איכותיים. זה מוריד את כל השוכרים שאין ידם משגת תשלום ראשון  ואת אלה שמועדים להביא לנו צרות. פיקדון גבוה גם מגביר את הסיכוי שהם ירצו לשמור על הנכס ולקבל חזרה את דמי הפיקדון בסוף השכירות ולא לבנות על הפסקת תשלומים ונטישת הנכס בלי לשלם.  פיקדון בגובה 2 חדשי שכירות עלול להיות מכשול במציאת שוכרים בפרק זמן סביר. אנחנו לא נרצה לגרום לעיכוב גדול מדי בהכנסה משכירות, אבל זה עניין לבדיקה ולשיקולכם בהתאם לביקוש שיש לנכס.
  • Application Form – (לחץ להורדה) זהו טופס מקוון, בקשה לשכירת נכס. אפשר להוריד בחינם או לשלוח קישור למועמד המתעניין בשכירות. המועמד ממלא לא מעט פרטים אודותיו, עם טלפונים של הגורמים המתאימים כדי לאמת את דבריו.
  • Credit check (לחץ להורדה) בדיקת רקע- טופס מקוון, ששולחים לדייר המועמד. הוא מגיש בקשה לבדיקת רקע עצמית שלו, הוא משלם כ-30$ עבור הבדיקה. למשכיר זה לא עולה. ותוצאות הבדיקה נשלחות גם לשוכר וגם למשכיר. הבדיקה כוללת מידע לגבי רקע פלילי, תביעות ומעצרים קודמים, אי תשלום שכירויות, שימוש בסמים, בעיות בבנק, דירוג אשראי בבנק וכו'.
  • אפשר לקבל מסמך גם ממשרד השריף המקומי על היסטוריה של תלונות ומעצרים אם היו כאלה.
  • Lease Rental Agreement – חוזה שכירות, אפשר להוריד בחינם מהאינטרנט ואפשר מהאתר שלי. www.distantproperties.com
  • HUD-Housing and Urban Development – זוהי ראשות מקבילה למשרד השיכון והפיתוח העירוני, מכונה גם בשם Section 8, שזוהי בעצם תכנית לסיוע לשכבות חלשות בתשלומי שכ"ד. היתרון הגדול שלהם ששכ"ד משולם בזמן וללא שם עיכובים. הדיירים נוטים להשאר שנים באותו הנכס. למרות שהם מאוכלוסיה חלשה משתדלים מאד ולא מעוניינים להסתבך ולהזרק מהתכנית. כדאי מאד להיות רשום כבעל דירה להשכרה. אפשר לבקש כל שנה העלאת דמי השכירות בכ-2%.
דלג לתוכן