שלבי פעולה לאיתור ורכישת נכס

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


שלבי פעולה לאיתור ורכישת נכס
  1. איתור מספר נכסים המתאים לקריטריונים שלנו באמצעות אחד האתרים הנ"ל.
  2. ניצור קשר עם כל אחד מהמתווכים של הנכסים שבחרנו (Listing agent), נשתדל מאד לקבל ממנו ולרשום את מירב האינפורמציה על הנכס.
  3. במידה שההתרשמות מהנכס חיובית, נשאיר אותו ברשימה להמשך טיפול ונעבור לנכס הבא.
  4. נעבור על כל אחד מהנכסים שעברו את השלב השיחה עם המתווך ונבצע שלב נוסף של בדיקות למציאת טווח המחירים של הנכסים הקרובים לנכס הנבדק. לבדיקה שהמחיר המבוקש איננו גבוה מדי ביחס למחיר הממוצע בשכונה.
  5. נבצע שיחה או שיחות נוספות עם המתווך בהתאם לצורך ונשאל במפורש: האם יש סיכוי שהצעת מחיר מתחת ל-X תתקבל? (לנקוב מספר כ 10% מתחת למחיר המבוקש)
  6. נשלח למתווך הצעת מחיר בדוא"ל. הכוללת: שם הקונה, כתובת הנכס,סכום הפיקדון, המחיר המוצע ופרטי חברת ה Title Insurance.
  7. המתווך-מוכר יעביר למוכר את ההצעה הגבוהה ביותר עם המלצות בהתאם, המוכר עשוי להחזיר הצעה נגדית עם מחיר יותר גבוה ויתפתח מו"מ דרך המתווכים (אין תקשורת ישירה בין המוכר לקונים).
  8. במידה שהמשקיע זכה בנכס, שני הצדדים חותמים על החוזה. (Executed Contract), בשלב זה מכירת הנכס מוקפאת עד להשלמת העסקה או ביטולה. המתווך מעדכן את חברת ה-Title בדבר חתימת החוזה, הקונה אמור לשלוח את הפיקדון לחברת הנאמנות של ה-Title, מזמין Inspection ועל פי התוצאות הקונה מחליט אם להמשיך בעסקה או להתחרט.
  9. במידה שהקונה מחליט סופית על רכישת הנכס הוא מפקיד את יתרת התשלום לחברת הנאמנות. מועד הסגירה (החלפת מסמכים, חתימות ותשלום סופי) נקבע מראש בחוזה לתאריך של כ 30 יום מחתימת החוזה ע"י שני הצדדים. בתקופה הזו בודקת חברת ביטוח הבעלות (Title Insurance Company) את תקינות החוזה, את היות הנכס נקי מעיקולים, קנסות ובעלויות נוספות.
  10. בשלב הסגירה הנכס חותם המוכר על מסמכים הדרושים הנכס נרשם על שם הקונה בבית המשפט המחוזי. חברת הנאמנות מעבירה את התשלום למוכר. את תעודת הבעלות והוכחת רישום הבעלות החדשה אל הקונה. רצוי שהמשקיע יעבוד בכל העיסקאות עם אותה חברת Title, כך שבעת ביטול עיסקה אחת, דמי הפיקדון יכולים להשאר אצל הנאמן עד לעיסקה הבאה ללא העברות ועמלות מיותרות. עלות הסגירה כ- 2000$ .

איך מאתרים נכס מתאים להשכרה?

ראשית נכיר כמה קריטריונים בסיסים ואת המבנה הכללי של מנגנון החיפוש והסינון שאופייני לכל האתרים:

  • סוג הנכס: בית פרטי (Single Family)
    • דירה (בית משותף) (Condo) קיצור של (Condominium)
    • דו משפחתי (Duplex)
    • רב משפחתי (Multi Family) – זהו שם כולל למבנה בעל מספר קטן של של בתים. כולל duplex, Triplex, Fourplex וכו'.
  • טווח מחירים: (minimum/maximun) בחירת טווח מחירים: ממחיר עד מחיר.
  • חדרי שינה: מציינים את מספר חדרי השינה, לא כולל, חדר משפחה. הסלון לא נכלל במנין החדרים. מה שבישראל נקרא דירת 4 חדרים, בארה"ב זוהי דירת 3 חדרים. כל חלל שאין בו חלון וארון מובנה לא נכלל במניין החדרים. זה יכול להיות חדר אורחים,  חדר משחקים, חדר אוכל, מרפסת סגורה וכו'
    •   (ארון מובנה- זהו כוך/נישה/חדר ארונות, במלים אחרות חלק מהקירות של הבית, עם או בלי דלתות,)
  • חדרי אמבטיה: – כולל אמבטיה ושירותים. שירותים בלבד נחשב 1/2 חדר אמבטיה
  • מסננים נוספים: מומלץ לשימוש רק כשיש הרבה תוצאות ואז אפשר לסנן לפי מינימום שטח הנכס, לפי שנת בניה או כדי להכניס מילות מפתח כגון: move in ready או rental.
  • שטח הנכס ושטח המגרש:  נמדדים ברגל מרובע (sf). כדי לקבל אומדן גס במטרים אפשר לחלק ב 10. מאחר שהנכס נרכש לשם השקעה ולא לשם מגורים די בחישוב הזה כדי לקבל רושם טוב על גודל הנכס.
  • לדוגמה: בית של 1000SF שווה בערך ל 100מ"ר (93 מ"ר ליתר דיוק)
  • גיל הנכס: (year Built) רצוי כמובן כמה שיותר מאוחר אולם גם נכסים משנות ייצור 1945 ומעלה מהווים לעתים קרובות השקעה מעולה.
  • מספר הימים שהבית עומד למכירה: (Days on market)
  • יש או אין בריכה, נוף עירוני , קרבת למים, חניה סגורה, וכן יש מקום לחיפוש לפי מילות מפתח.

במלבן החיפוש רצוי לכתוב את שם העיר או מספר המיקוד (Zip Code) של האזור המבוקש. נכתוב למשל את המיקוד 33178 בעיר מיאמי, נסמן מחיר בין 0-250 אלף דולר, +3 חדרי שינה, +2 חדרי שירותים, ובית פרטי (Single Family) ונלחץ על חיפוש. קיבלנו רשימה של 68 נכסים למכירה על פי הקריטריונים שהגדרנו.

הערה: על מנת לאתר נכסים שדורשים פחות שיפוץ יש לציין במילות המפתח 'Move In Ready' או 'Rental', שזה מעיד על הבית שעשוי להיות מוכן למגורים ואכלוס, או לברר את הפרטים האלה עם המתווך. לפעמים המלים האלה מופיעות בתיאור הנכס ולפעמים לא.

ניתן למיין את התוצאות לפי מחיר עולה/יורד ולפי נכסים חדשים תחילה

דלג לתוכן