איך לבדוק נכס בעלות מינימלית?

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


איך לבדוק נכס בעלות מינימלית?

בדיקת נכס שדרוש לו שיפוץ מאסיבי, זה עניין קצת יותר מורכב, לכן נחזור ונזכיר שאנחנו מחפשים נכסים שמוכנים למגורים Move In Ready. כלומר הם משופצים או שדרושים להם תיקונים קוסמטים כגון: צבע, ידיות, שקעי חשמל שבורים, ברז מטפטף וכו'.

תהליך הבדיקה הוא בן 3-4 שלבים עיקריים:

  1. בדיקת הנתונים שניתן למצוא באתרי האינטרנט: נתוני הנכס, המגרש והסביבה. תמונות, תיאור הנכס וסיור ברחוב ובשכונה באמצעות "מפות גוגל".
  2. תשאול המתווך וקבלת נתונים חסרים או משלימים למידע שבידינו.
  3. ביקור של שליח שלנו בנכס. שמביא לנו: רושם אישי, תמונות עדכניות וסיור מצולם בזמן אמת בנכס.
  4. בדק בית Inspection, מקצועי כולל דוח מפורט על מצב הנכס ועל הטעון תיקון.

באתר Zillow, בכתובת של הנכס המבוקש. נעיין תחלה במידע ובנתונים המופיעים בראש הדף: פרטי הנכס, תיאור מצבו, תמונות ועוד. לאחר מכן נתמקד בשלושה נושאים והם:

  1. Home Value.
  2. Price History.
  3. Neighborhood.

הנושאים האחרים אין בהם שום תועלת לענינינו.

Home Value – נותן לנו גרף השתנות מחירי הנכס לאורך תקופהת ובהשוואה לגרף השכונה וגרף העיר וכן עיסקאות שנעסו בנכס.

Price History- נותן לנו את היסטורית המכירות של הנכס .

NeighborHood- נותן לנו מפת הנכסים בשכונה

אם נראה למשל שבשנה האחרונה הנכס נמכר ב 100K$ והיום הוא מוצע למכירה ב 50K$, אנחנו נחשוד שאולי הוא לא כל כך מוכן למגורים.

אם נראה למשל שלפני 10 שנים הנכס נמכר ב 70K$ והשנה, אחרי המשבר וההתאוששות המחיר המבוקש הוא 60K$ יש סיכוי סביר שהוא ראוי למגורים.

לצפיה בסרטון הדרכה על בדיקת היסטוריית המכירות של הנכס לחץ כאן

סעיף נוסף ב Zillow הוא Neighbourhood: נמצא שם מפה מוקטנת של סביבת הנכס. ניתן לראות את כל הנכסים שנמכרו לאחרונה, את כל הנכסים שעומדים למכירה או עומדים להשכרה ולהשוות ביניהם. לראות את גודל המגרש, ואת המרחק או הקירבה לאיזורים מאוכלסים. לצפיה בסירטון הדרכה לחץ כאן. 

נזכור שאנחנו מתיחסים לבדיקת נכס שאנחנו כבר יודעים שהוא ראוי למגורים ואיננו דורש שיפוץ מעבר לתיקונים קוסמטיים וקלים. נכס שדרוש לו שיפוץ יפסל מלכתחילה בשיחה עם המתווך. כפי שנאמר קודם, גם לאחר השיחה/שיחות עם המתווך וגם לאחר שראינו את הנתונים והתמונות ב ZILLOW עלינו לבצע בדיקות מקדימות נוספות כדי לאמת או להפריך את מה שלמדנו עד כה על הנכס ולקבל את תמונת המצב האמיתית. הבעיה העיקרית היא בקניית הנכס הראשון. כאשר איננו מכירים איש בסביבה למעט המתווך או חברת התיווך. מצד אחד, יש לנו בהמשך התהליך את תקופת הבדיקה Inspection Period שבה אנחנו נשלם ונקבל דו"ח מפורט על הנכס ועל הליקויים שבו. מצד שני, אם לאחר הבדיקה הנכס לא נראה לנו, בעצם בזבזנו 300$ ולא ברור כמה פעמים נצטרך לשלם על בדיקות מיותרות עד שנמצא את הנכס המיוחל. וזאת אכן בעיה, זה מצב שיכול להביא אותנו להוצאת אלפי דולרים אם לא נתנהל בחכמה וביעילות. בהמשך התהליך, כשנרצה לרכוש נכסים נוספים נוכל להעזר באנשי קשר שונים שליוו אותנו בתהליך ולאתר אנשים יסכימו תמורת תשלום קטן של כ-30$-40$ לבצע עבורנו סיור בנכס, לשמש לנו עיניים, לראות את הנכס ולצלם אותו מכל זוית, לחפש ולזהות ליקויים חמורים ולעדכן אותנו לגבי ההתרשמות שלהם ממצב הנכס. אפשר גם באמצעות אפליקציות וידיאו שונות לעשות עבורכם סיור מרחוק בנכס ולסקור כל חלק וחלק בו, בחצר. אפשר לראות פתיחת ברזים במטבח ובשירותים, הפעלת מזגן, מצב החלונות, הדלתות והקירות. בקיצור, באמצעות האדם הנכון אפשר לראות הכל ולקבל את הרושם הנכון ממצב הבית. הבדיקה איננה מקצועית כמובן אבל היא נותנת תמונה הרבה יותר מהימנה מתמונות ב-ZILLOW או שיחה עם המתווך. יתכן גם שהמתווך יסכים לעשות עבורכם את השירות הזה.

דלג לתוכן