איך נרכוש נכס מניב בארצות הברית … מהבית

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


המדריך הישראלי להשקעות נדל"ן בארה"ב

לקנות נכס מניב בארצות הברית בלי לצאת מהבית? נשמע דמיוני אבל אפשרי.

איך נרכוש נכס מניב בארצות הברית... מהבית

לפני כל ההדרכות וכל החישובים וכל התיאוריות, חשוב להבין. המטרה שלנו היא למצוא נכס שנותן לנו תשואה שנתית נאה, הכנסה חודשית קבועה ופוטנציאל עליית ערך של הנכס. אסור לנו להפסיד הזדמנות רק בגלל שהתאמצנו והתאמצנו להשיג את המחיר הנמוך ביותר ומישהו אחר נתן הצעה של כמה אלפי דולרים יותר ונותרנו בידיים ריקות להתחיל כל התהליך מהתחלה.

אנחנו לא צריכים לפעול כמו קונה שבא לקנות נכס למגורים. שרוצה למצוא את הנכס, השכונה והשכנים שיתאימו לאופיו ולאורח החים שלו.  אנחנו גם לא צריכים לפעול כמו משקיע שקונה על מנת לשפץ ולמכור, או להחזיק מספר חודשים ולמכור ברווח. למשקיעים הנ"ל חשוב מאד מאד לדייק בהערכת שווי של הנכס, ובצדק,  כדי לא לעשות טעות ולהפסיד במכירה.

אנחנו משקיעים לטווח ארוך של מספר שנים!!! גם אנו, שמשקיעים לשם תשואה משכירות, נעשה כל מאמץ לרכוש את הנכס במחיר הנמוך ביותר. אבל, כשנופלת לידינו הזדמנות טובה, אנחנו נהיה קצת יותר גמישים וקצת יותר נדיבים בהצעות המחיר כדי לא לאבד את הנכס לזריזים יותר. ולכן אנחנו יכולים לרוב להסתפק במקורות המידע העומדים לרשותנו בחינם.

 

[caption id="attachment_56" align="alignleft" width="292"] בתים בארצות הברית, באיזורים הנכונים ובמצב תחזוקתי טוב יכולים לייצר הכנסה שנתית של כ 8% ומעלה[/caption]

אז איך נעשה את זה? איך נרכוש נכס מניב בארצות הברית ? זאת שאלה שחוזרת אלי שוב ושוב ע"י אנשים שמתעניינים אבל חוששים שיוליכו אותם שולל. לשם כך בניתי תכנית שאני מישם אותה בעצמי ומתנהל באופן עצמאי עם גורמים בארצות הברית: מתווכים, שיפוצניקים, עיריות, ארגונים משכנים ממשלתיים, פרסום להשכרה, בדיקת רקע של דיירים, גביית שכ"ד ועוד ועוד פעולות. והכל מהבית ובאמצעות טלפון סלולרי ומחשב.

הפחד הגדול ביותר הוא חוסר הידיעה וחוסר הוודאות. ואת הפחדים האלה אני רוצה לרכך ע"י סידרת מאמרים, הדרכות מלוות בדוגמאות וסרטוני הדרכה. לימוד מודרך צעד צעד, בשיטת עשה זאת בעצמך לשם הבנה של סביבת הנדלן להשכרה בארצות הברית. יש לכם אפשרות ללמוד את הכללים ולהתנסות "על יבש". כלומר, לעשות את כל הפעולות שנלמד בהמשך כאילו אנחנו קונים ממש. לאתר נכס, לדבר עם מתווכים, לבצע בדיקות שווי נכסים, להציע הצעות מחיר ורק ברגע האחרון לסגת מהעיסקה בלי לשלם דבר. לא קנינו אבל זכינו בהתנסות בכל פרטי ושלבי התהליך. לאחר מספר נסיונות כאלה, מבינים הרבה הרבה יותר טוב את התהליך והרבה חששות ופחדים מתפוגגים ונעלמים. בכל שלב אהיה זמין עבורכם לשאלות והבהרות.

ראשית נבהיר מהו נכס מניב לצורך העניין שבו אנו עוסקים. נכס מניב הוא דירה או בית שמייצרים עבורנו הכנסה משכירות. הכנסה זו מכונה גם הכנסה פסיבית. כלומר איננו צריכים לעבוד על מנת להרוויח כסף. ככל שההכנסה הפסיבית שלנו יותר גדולה כך נהיה משוחררים ממרדף אחר העבודה, המשכורת ואיך לגמור את החודש, ונוכל לעסוק במה שחביב עלינו בזמן הפנוי.

הכנסה פסיבית חשובה לכל אחד אבל במיוחד למבוגרים ופנסיונרים שכבר לא יכולים למצוא עבודה ואין להם הכנסה נוספת, וכן אלה שפרשו והפנסיה אינה מספיקה לרמת חיים סבירה.

אם כך מדוע לא להסתפק בנכס מניב בישראל?
  • בישראל לא ניתן למצוא נכסים ב-200 אלף שקלים ובישראל התשואה משכירות היא בין   2.5%ל-4% בעוד שבארצות הברית התשואה היא כ8% ומעלה.
  • בארצות הברית המחירים במגמת עליה ובישראל המחירים הם מחירי בועה שעלולה להתפוצץ.
  • בישראל יש מיסוי גבוה גם בקניה וגם במכירה: מס קניה 8%, מס שבח 25% על הרווח והטלי השבחה בגובה 50% מההשבחה, בעוד בארצות הברית יש מס מכירה של 10% בלבד.
  • מן הראוי לציין שהיטל השבחה שלא שולם במועדו, עלול במקרים מסויימים למסמס את כל הערך שהנכס צבר בזכות ההשבחה. בעיקר שמדובר בתקופות ארוכות. דוגמה: נניח שהותר לסגור מרפסת ולהפוך אותה לחדר נוסף. ונניח שזה מעלה את ערך הנכס ב 100,000 ש"ח . היטל השבחה 50% הוא 50,000 ש"ח, ביום שאושרה התכנית. רבים, שהתשלום קשה להם מעדיפים לחכות עד למכירת הדירה ואז לשלם את ההיטל. ההיטל נושא ריבית והצמדה ואם עברו הרבה שנים עד למכירת הדירה ומחירי הדירות בתקופה זו לא עלו. החוב תופח ועלול להשתוות ולעבור את מלוא ההשבחה. 
אז איך נעשה את זה? איך נרכוש נכס מניב בארצות הברית?

משקיע  ישראלי המעוניין לרכוש נכס מניב בארצות הברית עומדות לפניו בד"כ 2 אפשרויות. האפשרות הראשונה והנפוצה היא ע"י חברה ישראלית הפועלת בשיתוף עם חברה אמריקאית. האפשרות השניה והנדירה היא ע"י פניה ישירה למתווך אמריקאי ובדרך שתפורט בהמשך, לקנות באופן עצמאי וללא תשלום דמי תיווך.

באפשרות הראשונה

מדובר בשתי חברות, אחת אמריקאית ואחת ישראלית הפועלות ביחד. כל אחת מהן צריכה מטבע הדברים לייצר רווח לעצמה מהעסקה. כל רווח שהחברות מייצרות לעצמן, משולם בעצם על ידי המשקיע,  בנוסף כמובן למחיר הנכס . זה בהחלט נכון  לעשות בתנאי שבתוצאה הסופית המשקיע מרוויח מהעסקה, וזה לא תמיד קורה.

בין כל החברות שעוסקות בזה ביושר, מרוויחות ומספקות ללקוח שלהן רווחים נאים, יש הרבה העוסקים בתחום זה, שהרווח של הלקוח אינו בראש מעייניהם הם יקנו עבור לקוחותיהם מכל הבא ליד. בין אם זו עסקה טובה ובין אם זו עסקה גרועה. אני לא מתייחס כרגע לגורמים עברינים שכל מטרתם היא לרמות ולגנוב את דעתו ואת כספו של הלקוח התמים. ויש לא מעט שרלטנים ונוכלים בתחום הזה, כמו בכל תחום אחר וצריך מאד מאד להזהר. על זה במאמר אחר.

באפשרות השניה

מדובר על כך שהמשקיע יבצע אישית את פעולות האיתור והרכישה של הנכסים. לא יהיה תלוי מדי בגורמי ביניים שיקחו ממנו עמלות ודמי תיווך יקרים. המשקיע יצור קשר ישירות עם מתווך או חברת תיווך אמריקאית, אין שום בעיה למצוא מתווך ולעתים אף כזה שדובר את שפת המשקיע. את השאר אפשר ללמוד באמצעות המאמרים הבאים. חשוב לציין שעמלת התיווך בארצות הברית חלה על המוכר בלבד ולכן הקונה פטור מתשלום עמלת תיווך.

חשוב מאד לדעת.

השקיפות הגדולה בכל מה שנוגע למידע  גלוי על נכסים, חוקים, חברות ואנשים מאפשר לנו לקבל מידע חיוני על הנכס ועל הסביבה שלא קיים בישראל.  לאורך התהליך כולו ישנן מספר נקודות בדיקה ואימות נתונים. בכל שלב אנחנו יכולים להגיע למסקנה שהבדיקה מעודדת ולהתקדם לשלב הבא, או לנטוש ולעבור לנכס אחר. הבדיקה הסופית והאחרונה היא של חברת בדיקה מקצועית המספקת דו"ח מפורט על המצב התחזוקתי של הנכס על כל מרכיביו. כולל הערכת שווי של עלויות תיקונים. הבדיקה הזו עולה כ-300$ ולכן נגיע אליה רק בסוף. לא נשלם 300$ על כל נכס שנראה יפה בתמונות, או שמתווך אמר לנו לקנות. אלא אך ורק לאחר שכל הבדיקות המקדימות הצביעו בבירור שהנכס הנו השקעה טובה ורק לאחר שהגענו למסקנה שאנחנו רוצים מאד את הנכס הזה.

איך עושים את זה?

 על מנת להבין את הדינמיקה של הפעילות נדלני"ת בתחום הזה של השכרת נכסים. אפשר לחלק בהכללה גסה את האזורים שבהם כדאי להשקיע ל 3 חלקים:

  1. איזורים עם פעילות נדלנית גבוהה ותוססת. בזמן של גיאות כלכלית מחירי השכירות ומחירי הנכסים עולים בהתמדה ומייצרים למשקיעים תשואה גבוהה גם משכירות וגם מעליית ערך. בתקופה של האטה ושפל כלכלי האיזור עלול לסבול מירדת מחירים גדולה. אופייני לאיזורים שתיירות עניפה ופורחת היא מרכיב משמעותי בכלכלה שלהם ובמקרים רבים גם הייטק.  
  2. איזורים של רמת חיים בינונית ומטה אמנם אבל במרחק סביר מאיזורי פשיעה, ופעילות נדלנית טובה ויציבה. באיזורים כאלה עליית הערך של הנכס איננה מהירה ולעתים איטית ומאוחרת אבל הם מיצרים תשואה גבוהה והכנסה שוטפת לבעליהם.
  3. אזורים שנכנה אותם איזורי ביניים בין שני האזורים הנ"ל. מאופיינים ע"י אוכלוסיה ברמת חיים בינונית ומעלה, בשכונות טובות המרוחקות ממרכזי ערים ומאיזורי פשיעה. מחירי הנכסים גבוהים יותר אך גם התשואה נאה ועליית הערך של הנכסים גם היא בקצב סביר.

לא נכללו בחלוקה זו אזורים שאינם ראויים למשקיע זר: איזורים נידחים, אזורי עוני ופשיעה קשים. וכן לא נכללו שכונות יוקרה שאינם מתאימים להשקעות מסוג זה.

בסידרת המאמרים הבאים ישנם כלים המאפשרים לבדוק את הנכסים, גם אלו המוצעים לכם ע"י חברות ישראליות וגם נכסים שהצלחתם לאתר באמצעות האינטרנט או בדרך אחרת.

 תמצית הדברים.

כאמור, בפרקים הבאים נלמד בפרוטרוט, צעד אחר צעד איך לרכוש נכס מניב בארצות הברית? נתמקד בנכסים משופצים או הזקוקים לשינויים קוסמטים. נגיש מספר הצעות מחיר בתקווה שנזכה באחד הנכסים:

  • לאחר שיחה עם מתווך אחד (או יותר) והגדרת הצרכים שלנו, הוא שולח מספר נכסים באימייל לעיון והתרשמות ראשונית.
  • אנחנו מבצעים מספר בדיקות. במידה שהנכס נראה לנו מגישים הצעת מחיר על כל נכס שעבר את הבדיקות הראשוניות.
  • במידה שזכינו בנכס עומדים לרשותנו כ 10 ימים לבדיקה מקצועית של הנכס. בסופה נקבל דוח מפורט על מצב הנכס. על פי תוצאות הדו"ח נוכל להמשיך לשלב הבא של הרכישה או להתחרט ולוותר על הנכס ללא קנסות.

בשיטה שאשטח בפניכם אין חובה לנסוע לארה"ב. כל הכלים הדרושים לבדיקות הנדרשות יעמדו לרשותכם. אבל מי שמתכנן לרכוש מספר נכסים. מומלץ לתאם ביקור בארה"ב עם מספר מתווכים ולראות בעיין ולהתרשם בשטח ממספר נכסים. למידה תוך מראה עיניים מהירה יותר, אין ספק.

האם נסיעה לארה"ב מבטיחה רכישת נכס?

צריך לדעת שלמתווך אין שליטה מוחלטת על המכירה ואיננו יכול להקפיא את המכירה ולחכות עד שהלקוח יגיע. חלק מהנכסים שבחרתם עשויים להמכר לפני שראיתם אותם, לכן צריך צריך לעשות עבודת הכנה מתאימה. להיות בקשר עם מספר מתווכים וללכת במקביל על מספר רב ככל האפשר של נכסים. לקבוע סדרי עדיפויות ולבקר בנכסים לפי הסדר, כדי לא לחזור בידיים ריקות או להאריך את השהות מעבר למתוכנן.

אם הצלחתם ורכשתם נכס, המתווך ילווה אתכם עד לסגירה הסופית של העיסקה ורישום הבעלות ב"טאבו" האמריקאי (שזה שונה מאצלנו). חלק מהמתווכים יוכלו לסייע לכם גם בהמשך בהכוונה בכל הנוגע לאיתור שוכרים וניהול הנכס.

מה לגבי רכישת נכסים מהבנקים?

למשקיעים המסוגלים להתמודד עם שיפוץ נכסים נקדיש מאמר מיוחד. מספר פרקים העוסקים ברכישת נכסים מעוקלים מהבנקים וכאלה הדורשים שיפוץ ונמכרים עקב במחירים נמוכים במיוחד. בשלב זה, נתחיל ללמוד: איך נרכוש נכסים מניבים בארצות הברית. נתרכז באיתור נכסים משופצים, מושכרים או מוכנים להשכרה ונתחיל בהכרת האתרים למכירת נדלן שיאפשרו לנו סינון ואיתור נכסים טובים. נלמד להכיר גם את הכלים לבדיקה ואימות הנתונים הנחשפים לפנינו. ואת ההוצאות הצפויות לראשויות המקומיות, חברות ביטוח ומס הכנסה.

 

דלג לתוכן