הכר את אתרי הנכסים בארה"ב – Zillow

פורסם 28.06.2017 נכתב ע"י שמעון דוד


אתרי הנכסים בארה"ב – Zillow

Zillow – זהו אתרי הנכסים בארה"ב הידידותי והפופולרי ביותר ובו יכולים לפרסם גם בעלי הנכס ללא מתווכים,  For Sale By Owner. יש בו מערכת משוכללת מאד לתמחור נכסים הנקראת Zestimate  (צפה בוידיאו). זוה נוסחה מורכבת מאד לחישוב סטטיסטי של מחירי נכסים. הנוסחה מבוססת על מחירי כל הנכסים שנמכרו ברדיוס די גדול סביב הנכס ובתוספת פרמטרים ושקלולים מגוונים, התוצאה המתקבלת היא קירוב מאד יפה למחיר השוק. אבל זהו קירוב סטטיסטי ולא בהכרח השווי האמיתי של כל נכס. זה נותן לנו ערך ממשי שאפשר להתייחס אליו. לקבל נתונים ממשים ולבדוק האם הערך האמיתי של הנכס גבוה או נמוך יותר. 

תועלת ברורה ומשמעותית ביותר של Zestimate אנו רואים בגרפים. גרף של השתנות שווי הנכס לאורך 10 שנים אחורה, גרף שך השכונה וגרף שך העיר. הם נותנים לנו תמונה מדוייקת מאד לגבי המגמות של מחירי הנכס בעבר ופוטנציאל עלייה או ירידת ערך בעתיד. גם לגבי הנכס גם לגבי השכונה וגם לגבי העיר. בנוסף  תחזית טובה למדי לגבי המגמה בשנה הבאה, ואומדן של מחיר בשכירות לנכס.

על מנת לתמחר את הנכס במדוייק דרושים נתונים נוספים שאת חלקם אפשר למצוא ב zillow ועוד מקורות נוספים.

אילו נתונים אינם יכולים להיות כלולים בנוסחה והנוסחה אינה משקפת אותם?

  • האם הנכס באמת שופץ לאחרונה כפי שכותב בעל הנכס?

     

    מנגנון הערכת שווי נכסים לאורך תקופה, zestimate. הנקודות הירוקות מסמנות שהייתה עיסקה. כאן רואים שהיו 4 עיסקאות בעבר

  • האם הבעלים הזניחו את הנכס בשנים האחרונות והמצב התחזוקתי שלו התדרדר?
  • האם העיסקאות שנכללו בנוסחה היו במזומן או באמצעות משכנתא?
  • האם המכירה של הנכס הסמוך נעשתה בין שני צדדים לאותה משפחה (אב לבנו, גירושין וכו')?
  • האם רובצים על הנכס תביעות ועיקולים מצד בעלי חוב?

ולכן אנחנו זקוקים למקורות מידע נוספים וישנם כאלה. אנחנו שואפים לצפות בעיסקאות שנוצרו בחודשים האחרונים ובקרבת הנכס, ברדיוס של 1/2 מייל. 

המתווך 

המתווך איננו משקיע. המטרה שלו היא לסגור עיסקה כי ממנה הוא מקבל עמלה, ולכן אנחנו צריכים לדעת איך לנהל שיחה איתו.  אילו שאלות לשאול ובאיזה סדר. לא לבזבז את הזמן שהוא מוכן להקדיש לנו בשאלות שאין בהם תועלת עברנו ובלי להתיש אותו. לדעת לנווט באמצעות השאלות הנכונות ולדלות את המידע המתאים לנו ולאו דווקא לקונה רגיל. לדעת לזהות מתוך התשובות, עד כמה המתווך שולט בחומר ועד כמה אפשר לתת משקל לדברים שלו. לפנות למתווך אחר במידת הצורך או לעבור לנכס אחר.

היסטורית מכירות (צפה בוידיאו)

היסטוריית המכירות של נכס ב- Zillow כוללת תאריכים בהם נרשם הנכס למכירה או להשכרה. מחיר מבוקש, האם התבצעה עיסקה והנכס נמכר ובאיזה מחיר, או ירד מהרשימה ללא ביצוע עיסקה. אפשר לראות אם בעבר הנכס נמכר במחירים גבוהים או נמוכים ממחיר המבוקש. ניתן לדעת אם הנכס נמכר למשקיע לשם השכרה או לאדם פרטי למגורים. אם הנכס נמכר במהירות או לא. אנחנו לא נקבל החלטות על סמך המידע הזה אבל עיון בהיסטוריית הנכס של 10-15 השנים האחרונות יכול להדליק לנו נורית אדומה או ירוקה. יכול לחזק או להחליש החלטה שכבר קיבלנו.

תמונות ותיאור הנכס

חובה לבקש תמונות מעודכנות . לעתים התמונות צולמו במכירה קודמת ואינן משקפים את המצב העכשווי. כנ"ל להתייחס לתיאור בהסתייגות על לקבלת אימות בדרכים אחרות.

השכונה Neighborhood

מפת השכונה המצומצמת. מספר רחובות סמוכים כאשר הנכס הנבדק מובלט באמצעות תמונה ממוזערת. על כל נכס מצויין שוויו המוערך על פי Zestimate. בנוסף לכך, נכסים שנמכרו מסומנים בעיגול צהוב. נכסים שעומדים למכירה מסומנים בעיגול אדום. נכסים פנויים להשכרה מסומנים בסגול, וכן המחירים הרלוונטים. נכסים שנמכרו במחיר נמוך מאד מהממוצע, סביר להניח שהבתים היו מעוקלים או זקוקים לשיפוץ נרחב. בתים שנמכרו גבוה מאד מהממוצע, אפשר להניח בהכללה, שהם עברו שיפוץ נרחב ונמכרו לשם מגורים בליווי של בנק. כמובן שיכולות להיות אפשרויות אחרות ואנחנו נשתדל לברר אותן.

כלי חשוב הוא קישור לאתר המחוז (County Website) ישירות אל פרטי הנכס האמיתיים כפי שהם מופיעים באתר המחוז. לוודא פרטים שמפורסמים באתרים ולבדוק פרטים נוספים. בכל State ולכל מחוז יש חוקים וכללים שונים, וגם מידת החשיפה שונה. יש מחוזות שחושפים את כל המידע שהחוק מאפשר וזהעוזר מאד למשקיעים וקונים לקבל החלטות מושכלות. ויש מחוזות שחושפים מעט מאד אינפורמציה

 

במפת השכונה. מסומנים: נכסים שנמכרו בצהוב, נכסים למכירה באדום, נכסים להשכרה בסגול. הנכס הנבדק מלווה בתמונה מוזערת

ומלכתחילה עדיף להתרחק מהם.

הקישור הנ"ל (County Website) לא נמצא תמיד באותו המקום וצריך לעתים לחפש אותו בדף. בד"כ בחלק היותר גבוה של הדף.

דלג לתוכן